金九银十风光不再 中国楼市供求发生巨变

来源：网络　　作者：佚名

　　——分析

　　三重压力能否加速房价深调

　　传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计，9月份以来，国内多个城市楼市成交量持续处于低位；与此同时，不久前多个上市房企公布的半年报显示，房企的存货量已经达到4年来最高水平；除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象却并不明朗，未来楼市的走向引人关注。

　　中国房地产学会副会长陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格“拐点”有望加速确立。

　　事实上，在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，楼市的天平已经开始发生明显的变化。根据国家统计局发布的数据，在房地产调控政策累积作用下，8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐，与7月份相比，价格止涨城市明显增多。

　　不过，虽然房价已经出现了明显的下跌趋势，但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。

　　张月(微博)表示，目前开发商试探性降价的成分仍多，但市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。

　　房价尚难言“拐点” 但中国楼市已迎来“被控制”良机

　　2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施。9·29出台的一系列调控细则，让公众意识到此番调控绝不仅仅是一个形式，从而这一轮政策被冠以“新政”的称号。如今，距离9·29新政整整一年，房价终于开始停止上涨态势并出现松动。

　　那么，房价是否到了“拐点”？对此，农业银行(2.46,0.00,0.00%)最近发布报告称，中国房价增速的持续下滑不能作为拐点将至的判断标准，认为目前房价拐点已经显现或过于乐观。报告称，在当前错综复杂的国际国内经济形势下，二次探底的风险加剧，未来紧缩性政策转向的可能随时发生。有专家认为，应慎谈“拐点”。首先，境外热钱横流、投资渠道缺乏；保障房建设尚需关注；房地产在地方财税收入方面的“替代产业”还未培育。

　　虽然还不能就此断定中国楼市已现拐点，但狂奔多年的中国楼市，似乎迎来了“被控制”的良机：去年以来，中国12次上调存款准备金率，5次上调存贷款利率，越来越紧的货币政策对楼市产生了很大影响。而行政性的限购令，更成为抑制楼价的关键。继在一线城市实施限购之后，官方已要求增加二三线城市限购。

　　一连串行动和措施，明确传达出决策者抑制房价的决心。实际上，中国此次楼市调控的手段十分明显：一方面采取限购、限贷、试点房产税的方法，抑制投机和投资需求；另一面通过大规模建设保障性住房等措施，增加住房供给。在需求和供给上同时做文章，应该能将高企的房价打压下去，从经济理论上站得住脚，且调控手段已初见成效，这也是持楼市观点论者的主要依据。

　　不过，需要警惕的是，中国此轮房价上涨的因素和背景复杂，且围绕中国楼市何去何从，充满了利益博弈。因此，倘若缺少及时、有效的后续配套措施，目前楼市调控的良机，很有可能再次沦为房价报复性反弹前的一次“假摔”，甚至为利益集团巩固既得利益提供便利。

　　此外，限贷政策在抑制投机和投资冲动的同时，也可能伤及中国经济。如何破解这一难题，多数建议将目标锁定在房价走高背后的卖地财政：在城市化加速过程中，真正上涨的不是房价而是地价，中国现行的土地制度已经造成一些地方政府对土地财政的依赖，以及与开发商的利益依存。因此，加快改革土地财政的速度和力度，构建多层次房地产市场，才是解决中国楼市顽疾的根本之道。

　　从紧的货币政策和严厉的地产政策，已经让部分房地产企业感受到压力；决策者坚定的决心和调控手段的初见成效，也已经让部分投机者产生了动摇。中国楼市从疯狂中降温，只是调控的第一步，它也只是为决策者们“做更多事情”换取了一定的时间和空间。

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